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Les astuces de Capital pour bien acheter dans le neuf

Mercredi 11 Juillet 2012 à 16:06
Les astuces de Capital pour bien acheter dans le neuf

Acheter un bien immobilier neuf sous-entend une qualité de construction nettement supérieure à l’ancien, ce qui explique son prix, traditionnellement, entre 15 à 20 % plus élevé. Mais, contrairement aux investissements dans des constructions anciennes, l’acheteur « mise » sur un bien immobilier qui n’est pas encore sorti de terre. Il s’appuiera, alors, sur les plaquettes commerciales subjectives, ainsi que sur des plans et des informations techniques, assez nébuleux pour les néophytes.

Pour accompagner – au mieux - votre investissement, le magazine Capital a dressé une liste d’astuces pratiques, destinée à éviter les principaux pièges, allant du choix du programme à la livraison du bien.

Le choix du programme immobilier neuf

La Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) a ses dangers et connaître ses failles permet d’éviter bons nombres de désagréments. Par ailleurs, il est vivement conseillé d’agir sans précipitation : le marché actuel est propice à exclure cette notion d’urgence, puisqu’il a enregistré une baisse de 17 % des ventes, pour les 9 premiers mois de 2010, comparativement à ceux de 2011.

Consultez les offres sur Internet et privilégiez les ventes flash et les fins de programmes. Internet offre la possibilité de consulter les différents programmes sans avoir à descendre dans la rue. Au premier trimestre 2011, on ne comptait pas moins de 27 300 nouveaux biens à vendre. En effet, vous disposez, sur la toile, de nombreux sites spécialisés dans le neuf (Selogerneuf.com, Explorimmoneuf.com), ainsi que des sites de promoteurs nationaux (Bouygues, Nexity, etc.) ou régionaux (Fonta, Priams, Gambetta, etc.). En parcourant ceux-ci, vous pourrez obtenir des informations très précises sur le projet, allant même jusqu’au type de matériaux et équipements prévus. En plus, vous pourrez bénéficier de ventes « flash » offrant 10 % de remises et des alertes sur les fins de programmes, avec des réductions jusqu’à 30 %. 

Veillez à la solvabilité des promoteurs et regardez leurs réalisations concrètes. Etant donné que, chaque année, une trentaine de promoteurs fait faillite, il est impératif de vérifier la santé financière de l’entreprise en charge du projet, auprès des greffes des tribunaux de commerces. Si vous pouvez, il est, également, recommandé de privilégier les organismes dotés d’une dizaine d’années d’ancienneté. Si les grands acteurs nationaux disposent d’une bonne assise financière, il est quand même préférable de se renseigner sur eux, pour connaître la qualité générale du produit : par exemple, Bouygues construit beaucoup de bâtiments de milieu de gamme, tandis que Kaufman & Broad œuvre davantage dans le haut de gamme… Enfin, consultez les dernières réalisations, interrogez – si possible – les habitants et naviguez sur Internet, pour connaître les avis sur tel ou tel chantier.

Déplacez-vous à la bulle de vente, puis, directement sur place. Avant tout engagement, allez physiquement à la bulle de vente ou dans les locaux du promoteur, pour disposer des pièces officielles et détenir des informations de première main : nombre de logements déjà vendus, date de signature prévue, dossier de permis de construire avec les plans, etc. S’agissant des informations relatives à l’environnement et au voisinage, il est préférable de se rendre compte sur place : vous pourrez vérifier la présence de commerces de proximité, le profil de vos futurs voisins, la présence de locaux professionnels, etc. Le déplacement sera, aussi, l’occasion de consulter le cadastre et le service d’urbanisme, pour connaître, notamment, les futurs aménagements prévus.

La réservation d’un bien immobilier neuf

A cette étape, pourtant primordiale, la réalisation du projet immobilier n’est pas encore assurée et les plans ne sont pas encore définitifs : deux éléments qui invitent à la prudence. Par conséquent, il est nécessaire de bien établir le contrat sous seing privé, seul document officiel qui engage le promoteur jusqu’à la signature de l’acte définitif. En conditionnant votre achat, vous pouvez renoncer à la vente et récupérer, ainsi, votre dépôt de garantie : dans le cas contraire, bien qu’ayant la possibilité de vous retirer, vous ne pourriez pas récupérer votre argent.

Fermeté des prix. Face au contexte actuel, vous pouvez insister pour obtenir un prix définitif dans votre contrat de réservation. De cette manière, il ne sera pas susceptible d’être révisé ultérieurement.

Clarifier la notice technique. Associée au contrat, la notice technique explique les principes de construction et les matériaux utilisés pour construire votre bien. Etudiez chaque ligne, quitte à solliciter, gratuitement, le CAUE (Conseil d’Architecture d’Urbanisme et de l’Environnement) et complétez-la – au besoin – pour y faire figurer les équipements prévus par le vendeur.

Desiderata personnels conditionnés et coûteux. L’application des normes réduit les marges de manœuvres et font grimper les prix des aménagements personnalisés. Si vous souhaitez faire des modifications, décrivez-les le plus tôt possible, afin de les inscrire au contrat et de les chiffrer.

Verser uniquement le dépôt de garantie légal. Le dépôt de garantie, estimé au maximum à 5 % du prix de vente, pour une signature dans l’année et à 2 % pour un délai de 2 ans, est versé sur un compte bancaire ouvert par le promoteur à votre nom. Une précaution qui garantit que l’argent ne sera pas utilisé avant le début des travaux.

Etablir des clauses suspensives précises. Si l’obtention d’un crédit conditionne traditionnellement l’achat d’un bien, la clause suspensive peut, également, intégrer des éléments essentiels pour vous, comme la présence de volets roulants, de balcons, etc. Des garde-fous susceptibles de vous permettre de renoncer à l’achat, entre la réservation et la vente définitive.

La garantie « extrinsèque » à privilégier. Dans le cadre d’une garantie extrinsèque, le garant du promoteur, en cas de faillite, est une banque ou un assureur ; par contre, dans le cadre d’une garantie intrinsèque, le promoteur est son propre garant… Sachez que les acteurs certifiés NF Logement ne peuvent pas recourir à cette dernière option. En d’autres termes, si votre promoteur ne dispose pas du label, il est préférable d’inscrire une clause suspensive.

La signature définitive d’un bien immobilier neuf

Après quelques mois, vous allez recevoir un acte de vente définitif, remis 30 jours avant le rendez-vous chez le notaire. C’est l’occasion de vérifier les différentes mentions et la présence des documents obligatoires, ainsi que les attestations de garantie d’achèvement du bien. L’idéal, à cette étape, est de demander l’assistance de votre notaire : un recours qui ne vous coûtera pas plus cher puisque les frais d’acte seront, alors, partagés.

5 cas de renoncement avec récupération du dépôt de garantie. Vous pouvez renoncer à votre projet d’achat et récupérer l’argent investi, si la date prévue est reportée, si le prix définitif est supérieur de 5 % au prix prévisionnel, si le promoteur supprime un des équipements promis, si le montant des prêts à obtenir est inférieur de 10 % et si le logement a subi des modifications qui réduisent sa valeur de 10 %.

Penser aux pénalités de retard dans la livraison. Pour vous protéger de tous retards de chantier, vous devez inscrire une clause au contrat, pour exiger des pénalités de retard, d’au moins 1/3 000 du prix de vente, par jour de retard. Par ailleurs, il est préférable de faire inscrire, par le promoteur, une date de livraison en mois, plutôt qu’en trimestre.

Payer en temps et en heure. Fractionné en quatre, le paiement doit être effectué dans les temps et dans un certain pourcentage. Veillez à ne pas trop tarder à envoyer les chèques, car le promoteur aura certainement établi des pénalités de retard, voire une clause de rupture automatique de contrat (tout en gardant les fonds déjà engagés),  même si, pour ce cas, il devra, au préalable, vous adresser une sommation par voie d’huissier.

La livraison du bien immobilier neuf

La réception du bien est la dernière étape cruciale de votre investissement : repérez les anomalies au plus vite (dans un délai de trente jours) et signalez-les au vendeur.

Gestion des retards. A la fin du délai convenu, le bien n’est pas livré pour deux raisons : le promoteur est en faillite (regardez si votre projet est sous garantie, intrinsèque ou extrinsèque, pour connaître vos recours) ou le chantier est simplement en retard, et cela, pour de multiples raisons. Si cela dépasse les trente jours, vous pouvez obtenir un dédommagement à l’amiable ; à défaut, lancez une procédure judiciaire, pour les pénalités de retard et l’indemnisation des frais occasionnés.

Inspection minutieuse de conformité. A l’achèvement du bien, demandez à recevoir les procès verbaux des réunions entre le promoteur et les entrepreneurs. Ensuite, venez, avec ces documents, scruter les différentes pièces du logement pour vous assurer que tout est conforme. Notez les défauts et signalez-les par lettre recommandée avec accusé de réception, sous trente jours. Inspectez, sans urgence, les moindres superficies, hauteurs sous plafonds, équipements, finitions, etc. Pour les petites imperfections, tentez d’obtenir des compensations à l’amiable, plus simples et plus économiques. Pour les plus gros défauts, il est vivement conseillé de consigner, auprès d’un huissier, d’un notaire ou de la Caisse des dépôts et consignations, 5 % du prix jusqu’à la remise en état. En cas de travaux inachevés (logement inhabitable), il est évident qu’il ne faut, ni signer le procès-verbal ni réceptionner les clés. Demandez, alors, la remise en état, voire l’annulation de la vente ou la diminution du prix de 5 à 10 %. Enfin, à l’image de votre propre bien, il est nécessaire d’étudier scrupuleusement les parties communes (rampe de parking, entrée de l’immeuble, escalier, locaux dédiés aux poubelles, vélos, etc.), même si cela revient au syndic provisoire…

Les garanties après la vente. La garantie de « parfait achèvement » impose au promoteur la réparation, pendant un an, des vices cachés et des éléments notifiés lors de la remise des clés. Ensuite, la garantie « biennale » couvre les dysfonctionnements des équipements pendant deux ans. Enfin, la garantie « décennale » s’intéresse, pendant 10 ans, à tous les dommages altérant la solidité du bien ou le rendant impropre à sa destination.