Les démarches à suivre pour réussir la négociation d’un terrain constructible
La négociation d’un terrain constructible est une pratique qui nécessite un certain savoir-faire. Il est essentiel de se montrer astucieux et de montrer au vendeur (le propriétaire ou l’agent immobilier) que vous tenez les rênes de la négociation. Pour cela, vous devez passer par de nombreuses démarches.
Analyser la faisabilité du projet
La première étape consiste donc à se rendre à la mairie ou voir le plan local d’urbanisme (PLU). C’est effectivement un document qui relate les règles d’urbanismes à suivre et qui offre la possibilité de faire une étude de la faisabilité du projet. Vous pouvez ainsi voir si vous pouvez céder une partie de votre terrain, si ce dernier est constructible ou encore de voir la surface minimale pour autoriser la construction de type d’une maison.
Si votre commune ne dispose d’un PLU, vous pouvez toujours consulter la carte communale ou encore voir le Règlement national d’urbanisme (RNU).
Si votre projet est conforme au plan d’urbanisme, vous pouvez aussi vous renseigner sur les servitudes (conduites d’eau, gaz et électricité, passage…). Enfin, vous pouvez vous informer sur la possibilité de rallier votre terrain à un système de vidange et au réseau d’eau potable, si tel n’est pas encore le cas.
Aussi, certains vendeurs pensent à procéder à une analyse du sol afin de valoriser leur terrain et d’en tirer un prix plus intéressant.
Faire appel à un géomètre-expert pour prendre les mesures et borner le terrain
Dans la vente d’un ou d’une partie d’un terrain, solliciter un professionnel tel qu’un géomètre-expert est nécessaire. Il intervient avant tout pour réaliser un relevé de la surface à détacher en considérant vos demandes et celles du PLU. Ensuite, il aura pour rôle de borner le périmètre du nouveau terrain dans le but d’assurer à l’acheteur ses contours et sa surface.
D’ailleurs, si le terrain est bordé par des propriétés privées, le géomètre-expert rassemble les voisins pour étudier certains documents (titre de propriété et plans annexés à l’acte de vente). Il détermine ensuite la limite qui sépare les deux propriétés et fait signer un procès-verbal de bornage aux entourages.
Cette étape se finit sur le terrain par l’installation de bornes (pierres, piquets…).
Le morcellement d’un terrain pour en détacher un ou plusieurs lots constructibles a besoin, au préalable, d’une autorisation d’urbanisme. Vous obtiendrez généralement un permis d’aménager ou une déclaration préalable.
Le travail du géomètre se finit avec la réalisation du document d’arpentage. Ceci permet de déterminer les nouvelles parcelles obtenues à partir de la division et d’actualiser le plan cadastral. Un acte de vente notarié devra être joint à ce plan.
Dans le cas d’un terrain indépendant, vous pouvez ne pas borner, même si cela est toujours conseillé. Faites attention ainsi à faire une vérification de votre terrain sur le site de l’ordre des géomètres-experts.
Evaluer la valeur du terrain
Une fois l’étape du bornage finie, il convient donc d’estimer sa valeur. Vous pouvez déléguer cette étape à un expert foncier, un notaire ou à un agent immobilier. Ils étudieront les caractéristiques du terrain et de son environnement. Ils l’évalueront ensuite en le comparant à d’autres biens.
Le prix sera déterminé en fonction de la commune ou de la valeur du lot et en considérant, évidemment, le marché et la négociation avec l’acheteur.
Proposer le terrain à la vente
Comme la plupart des biens immobiliers, vous avez la possibilité de faire la vente soit de particulier à particulier en se servant des sites web spécialisés ou des journaux d’annonces. Vous pouvez également le confier à une agence immobilière afin de vendre votre terrain plus rapidement.
Quelle que soit la méthode de commercialisation que vous avez choisie, vous devrez établir un dossier de vente regroupant différents documents : titre de propriété, procès-verbal de bornage et diagnostics techniques obligatoires.
Comme la plupart des biens immobiliers, vous avez la possibilité de faire la vente soit de particulier à particulier en se servant des sites web spécialisés ou des journaux d’annonces.
Quelle que soit la méthode de commercialisation que vous avez choisie, vous devrez établir un dossier de vente regroupant différents documents : titre de propriété, procès-verbal de bornage et diagnostics techniques obligatoires.
Valoriser le terrain
Pour mieux vendre le terrain, il est recommandé de faire certains travaux. Ceci permet d’offrir au terrain un atout supplémentaire en réalisant moins de dépense.
Enfin, pour une vente directe, sans passer par un agent immobilier, il est nécessaire d’informer les acheteurs potentiels sur des points qui peuvent poser problème (règle d’urbanisme, raccordement au tout-à-l’égout, servitudes sur les conduites d’eau, gaz et électricité… En répondant aux différentes questions, vous pouvez influencer positivement sur la négociation du terrain constructible.
Conclure la transaction
La négociation d’un terrain constructible se conclut par un accord de vente. Celui-ci peut se finaliser d’abord par la signature d’un avant-contrat de vente (compromis de vente). Ce document détermine notamment les conditions suspensives : libération du permis de construire, soulagement de tout recours des tiers, etc. Si ces conditions ne sont pas respectées, l’avant-contrat sera annulé.
Si le terrain se trouve dans un lotissement, le règlement de lotissement et du cahier des charges de ce dernier doit être joint à la promesse de vente.
Il faut savoir qu’il peut passer plus d’un semestre entre la signature de l’avant-contrat et de l’acte de vente devant un notaire. Le temps pour l’acheteur d’avoir son permis de construire et que le temps de recours des tiers soit purgé. Enfin, la signature de l’acte notarié consigne le transfert de propriété et amorce le versement du prix de l’opération au vendeur dans un laps de temps d’environ huit jours.
